A cura di Frédéric Tempel Head of Listed Real Estate Equities, Framlington Equities
I mercati finanziari globali sono entrati in territorio ribassista il mese scorso, principalmente a causa del rallentamento dell’attività in Cina, del crollo dei prezzi del greggio e dei rinnovati timori riguardo al sistema bancario. Preoccupa in particolare il settore bancario europeo, dopo le delusioni circa gli ultimi utili dichiarati e in considerazione di possibili pressioni sui margini, dovute alla prospettiva di un periodo di tassi d’interesse “più bassi e più a lungo”.
La fragilità dell’outlook globale dovrebbe portare la Fed a mettere in pausa il programma di rialzo tassi nel 2016, anche se l’attenzione dei mercati dal lato macroeconomico sarà incentrata sull’Europa nei prossimi mesi, con la riunione della BCE fissata per il 10 Marzo e la questione Brexit sotto i riflettori, con il referendum indetto il 23 Giugno.
La natura difensiva dei titoli immobiliari quotati si è riconfermata durante il recente periodo di volatilità nei mercati finanziari, con la sovraperformance dei REIT globali rispetto all’azionario di 350bps YTD (al 19 Febbraio 2016). In valuta locale, i listini del Regno Unito e quelli di Hong Kong hanno riportato i risultati peggiori mentre il Giappone e l’Europa continentale hanno trainato il recente rally. Gli ultimi dati sugli utili hanno ribadito la solidità dei fondamentali sottostanti, benché la volatilità dei mercati abbia avuto effetto sulle valutazioni.
AXA WF Global Flexible Property era ben posizionato all’inizio dell’anno, avendo coperto il portafoglio incrementando la quantità di cash e adottando strategie tattiche di hedging per ridurre la nostra esposizione azionaria complessiva durante la prima settimana di gennaio. D’altro canto, la copertura della duration si è rivelata penalizzante. Manteniamo questo orientamento risk-off viste le attuali valutazioni, che non sono a livelli da crollo, e considerato che i mercati resteranno volatili finchè gli spread sui bancari non si normalizzeranno. Acquisteremo solo in maniera selettiva sulla base delle valutazioni.
Hispania è stata quotata per la prima volta nel 2014 raccogliendo €1mld di capitale. Con la quotazione il management era intenzionato a rientrare nel mercato immobiliare spagnolo, prossimo a toccare il fondo dopo sette anni di crollo dei prezzi, per riposizionare gli asset sottoperformanti e generare buoni rendimenti a vantaggio degli azionisti. Il portafoglio iniziale comprendeva strutture alberghiere (60%), immobili ad uso ufficio (28%) e immobili residenziali (12%). Negli ultimi anni, Hispania ha migliorato il suo profilo reddituale migliorando il tasso di locazione ed il livello dei prezzi di locazione, portando ad un aumento del 15% del Net Asset Value (NAV).
Il portafoglio di hotel ha di recente assunto particolare rilievo, in quanto i gestori sono riusciti ad acquisire asset in alcuni resort ubicati nelle Isole canarie e destinazioni analoghe, con rendimenti interessanti attorno all’8%.
La quotazione iniziale del titolo è stata €10 mentre al momento scambia a €11,5 – un incremento del 15%, in linea con la dinamica del NAV della società. Ai livelli odierni, il mercato non sta prezzando nessuna ipotetica crescita futura della società, nonostante il comprovato track-record nell’acquisire asset di qualità e la loro ottima gestione in un mercato competitivo. Crediamo che l’attuale debolezza del titolo dipenda in realtà dall’incertezza politica in Spagna e che le interessanti acquisizioni in programma e la bassa leva della società si rifletteranno ad un certo punto nella valutazione di mercato.
