COMPRO O PRENDO IN AFFITTO? – L'ufficio studi Tecnocasa ha valutato la convenienza tra l'acquisto o la locazione di un bilocale di 50 metri quadri in una zona semicentrale di Milano. L'immobile costa 230mila euro e l'acquirente ricorre a un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia il 63% del valore, pagando una rata di mutuo di 872 euro. Possiede quindi un capitale a disposizione di 100.000 euro. L’importo del mutuo comprende anche le spese legate all’acquisto dell’immobile: notaio, intermediazione immobiliare, imposte e bolli. Egli pagherà i costi legati all’acquisto della casa e all'accensione del mutuo e avrà un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre dovrà pagare le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione). Per calcolare il valore futuro dell’immobile abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell’indice Istat degli ultimi 10 anni.
I NUMERI SECONDO TECNOCASA – Chi opta per la locazione paga un canone mensile iniziale di 750 euro. Il capitale a disposizione (di 100.000 euro) viene investito in un Btp a 25 anni. L’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice Istat. L’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione. Il modello proposto considera la differenza tra i canoni di locazione e le rate di mutuo. Per esempio, nel primo anno ci sarà una differenza positiva per il locatario (che spende 750 euro al mese contro una rata mensile di 872 euro per il proprietario). Tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,35% lordo. Allo stesso tasso si investe l’eventuale differenza tra i costi di gestione dell’immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi. Dopo 25 anni, ovvero all’estinzione del mutuo, Tecnocasa ha calcolato il guadagno ottenuto da entrambi. Il risultato, dal punto di vista di Tecnocasa, è a favore di chi ha acquistato.
Il guadagno all'estinzione del mutuo.
| Proprietario | Valore futuro immobile – rate del mutuo | 110.794 euro |
| Inquilino | Capitale investito – canoni di locazione + eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici | -28.973 euro |
