Dalla morosità degli inquilini ai ritardi dei pagamenti: sono tanti i fattori che frenano i proprietari. Il Sole 24 Ore ha stilato una sorta di guida che riassume quali sono gli strumenti e le tutele di legge a disposizione dei proprietari.
1. La provvigione all'agenzia specializzata
È sempre più difficile concedere in locazione un immobile, in tempi di crisi. Le brutte sorprese sono frequenti e può essere conveniente affidarsi – oltre che a validi professionisti del settore – ad agenzie specializzate in grado di assistere il locatore sia prima della stipula del contratto sia durante tutto il rapporto di locazione. Ci sarà da riconoscere una provvigione, che di norma si attesta sul 10% del canone del primo anno oppure, nel caso di locazione transitorie o turistiche, di quello previsto in ogni contratto concluso.
2. La scelta del tipo di contratto
La legge 431/1998 divide quelli a uso abitativo secondo due tipologie: quella dei contratti a canone libero e quella dei contratti a canone “concordato”. Entrambi mirano a tutelare l'abitazione primaria: il primo ha una durata almeno quadriennale, con rinnovo automatico, in linea di massima, per altri quattro anni. I contratti a canone concordato – per gli anni d'imposta dal 2014 al 2017 – beneficiano dell'aliquota al 10% della cedolare secca, anziché di quella a regime al 15 per cento. Ci sono poi le locazioni per finalità turistiche, la cui caratteristica è quella di godere della più ampia libertà contrattuale proprio per rispondere alle molteplici esigenze di carattere temporaneo connesse a questo tipo di locazione.
3. Polizze contro danni e ritardati pagamenti
È bene munirsi di una polizza assicurativa contro possibili danni arrecati all'appartamento durante la locazione, così da tenersi indenni da esborsi o da eventuali pretese di terzi. In relazione alla solvibilità, bisogna ricordare che per l'uso abitativo la legge prevede un tempo massimo di 20 giorni oltre la scadenza per pagare quanto dovuto, decorso il quale il locatore è libero di assumere le iniziative più opportune per il recupero del credito.
4. La risoluzione del contratto per mancato pagamento
Se si intende invece risolvere il contratto per mancato pagamento del canone, la valutazione circa la gravità e l'importanza dell'inadempimento del conduttore è predeterminata dalla legge. Infatti, l'articolo 5 della legge 392/1978 sottrae alla discrezionalità del magistrato tale valutazione e la subordina a un duplice parametro:
1) è necessario che la morosità per canoni o per oneri accessori sia superiore almeno a due mensilità di canone;
2) la morosità deve protrarsi per il periodo superiore ai 20 giorni concessi al conduttore per pagare.
5. Il ritardo nei pagamenti
In caso l'inquilino, ormai abitualmente, e nonostante ripetuti inviti al rispetto di quanto era stato pattuito, effettui il versamento in ritardo, è bene sapere che la legge concede all'inquilino 20 giorni di tempo per versare il corrispettivo della locazione, decorsi i quali scatta l'inadempimento.
6. Il recesso “anticipato” del contratto
Il recesso esercitato dall'inquilino in anticipo rispetto alla data di rilascio indicata nel contratto determina la cessazione della locazione a partire dalla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto. Di conseguenza, fino a tale termine vanno versati i canoni, indipendentemente da quando l'inquilino lascia fisicamente l'immobile.
7. L'inquilino non può sospendere i pagamenti in caso di vizi
Qualora l'immobile presenti vizi tali da diminuirne l'idoneità (del tutto o in parte), l'inquilino – dopo aver invitato il proprietario a eliminarli – non ha facoltà di sospendere il pagamento dei canoni oppure di ridurre il canone concordato, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo. Spetta però al giudice la valutazione dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
8. Le modalità di pagamento
Il conduttore è legittimato a corrispondere il canone in modalità diverse, purché previste nel contratto. Oppure le altre forme di pagamento devono comunque essere accettate dal locatore, anche in modo tacito, attraverso il ripetuto incasso dei canoni nelle diverse forme scelte dal conduttore. I rischi su eventuali ritardi, smarrimenti o disguidi sono comunque a carico del conduttore. In casi particolari il pagamento dei canoni e degli oneri accessori possono essere eseguiti da un terzo al posto dell'effettivo conduttore, anche per sanare la morosità, ma il locatore può rifiutare il pagamento eseguito da una persona diversa dal conduttore qualora esso crei confusione sulla titolarità del rapporto locatizio. La fondatezza o meno di tale timore del locatore rientra fra gli accertamenti che il giudice dovrà eseguire.
