Per il 2015 è previsto l’avvio della riforma del Catasto, quella riforma che, a partire dalla seconda metà di quest’anno, riclassificherà e rivaluterà tutto il patrimonio immobiliare italiano. Un processo che durerà fino al 2019.
FUNZIONI CATASTALI – Ma è già caos. In 5mila Comuni su 8mila, secondo quanto risulta a Il Sole 24 Ore, non c’è il numero minimo di compravendite che serve a offrire una base statistica solida, per cui i valori del nuovo Catasto saranno spesso calcolati su aree più vaste del previsto. Senza contare che il primo decreto, quello sugli organi che valideranno le “funzioni catastali”, misteriosamente non è stato ancora pubblicato sulla «Gazzetta ufficiale» a oltre un mese dalla sua approvazione.
LA SUDDIVISIONE – Tra gli aspetti principali del decreto numero due c’è la definizione delle nuove categorie catastali, che divideranno gli immobili in due maxi-gruppi: quelli a destinazione “ordinaria”, e quelli “a destinazione speciale”. Ma i risultati concreti di questa attività dipenderanno soprattutto dagli ambiti territoriali entro i quali verranno inseriti i nuovi valori, e qui si incontrano i problemi più importanti. Il catasto del futuro, infatti, dovrà attribuire a ogni immobile valori in linea con quelli del mercato, ma a causa della crisi dell’edilizia in molte aree del Paese questo mercato non c’è più.
DATI MANCANTI – Attualmente, infatti, le zone censuarie sono, soprattutto nelle città, molto grandi e quindi la stessa tipologia immobiliare ha lo stesso valore anche se in quartieri assai diversi. Nel nuovo decreto dovrebbero essere ufficializzate le zone Omi, quelle definite dall’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’agenzia delle Entrate (ex Territorio). Ma c’è un problema. Nel 2011-2013, triennio che la delega chiede di adottare come base di riferimento per calcolare i valori fiscali degli immobili, le compravendite sono scese del 24%, rispetto ai tre anni precedenti, e secondo i calcoli delle Entrate in 5.158 Comuni, cioè in quasi il 64% dei casi, ci sono state meno di 100 transazioni. In queste condizioni, fissare i valori ufficiali delle varie tipologie di immobili diventa impossibile.
SOLUZIONI E TEMPI – Ci vorrebbe molto più tempo del previsto di quanto prevede la delega fiscale per raccogliere dati sufficienti, per cui l’unica alternativa sembra essere rappresentata dall’allargamento delle zone, che in alcuni casi potrebbero estendersi fino all’intera Provincia. Infine la tempistica: solo in 60 Province su 100, secondo le Entrate, il campionamento e le stime potranno partire dal luglio prossimo, mentre negli altri casi bisognerà aspettare un anno in più. La costruzione delle funzioni statistiche si completerà quindi solo a giugno 2018, mentre le stime dirette si dovranno ultimare entro giugno 2019 se si vuole determinare la base imponibile entro fine 2019 e applicare il Catasto riformato dal 2020.
