La situazione in Cina inizia a presentare delle similitudini con quella del Giappone degli anni ottanta prima del crollo del mercato immobiliare, ad oggi la più grande bolla della storia.
Bolle immobiliari a confronto
Giappone – La deregolamentazione del settore finanziario nipponico negli anni ottanta contribuì ad aumentare l’offerta di credito e la conseguente bolla del mercato immobiliare ed azionario. Al suo massimo nel 1989 il settore immobiliare in Giappone aveva una valutazione pari a 4 volte il Pil domestico e doppia rispetto all’intero comparto immobiliare degli interi Stati Uniti, nonostante il paese del Sol Levante abbia una superficie che è solamente il 5% di quella degli Usa e, tra l’altro, montagnosa per l’80%. Il prezzo di un acro edificabile in Giappone era oltre 4 mila volte superiore rispetto agli Stati Uniti, a fronte di un reddito pro capite di solo il 70%. Il valore di mercato del terreno sul quale è costruito il Palazzo Imperiale a Tokyo era maggiore rispetto all’intera California, ossia il prezzo per ettaro era un milione di volte più elevato di quello nello stato americano. Infine come ulteriore dato sulla bolla citiamo l’acquisto dell’Exxon Building a New York effettuato dalla Mitsui Real Estate Company per 625 milioni di dollari, sebbene la richiesta iniziale del venditore fosse di 510 milioni. Il costo fu alzato dal compratore per entrare nel Guinness dei primati come transazione immobiliare più costosa della storia. La bolla si sgonfiò ed alla fine degli anni novanta le quotazioni erano solamente il 20% di quelle registrate nel picco del 1989. La bolla dell’immobiliare trascinò al rialzo anche il listino azionario, la cui capitalizzazione nel 1989 raggiunse il doppio di quella statunitense, nonostante un Pil inferiore del 50%, e gonfiò le dimensioni del settore bancario. Il capitale di Nomura, la più grande banca d’investimento nipponica, era superiore a quello delle 5 più grandi investment bank negli Usa. Il Nikkei, partito con base 100 nel maggio del 1949, toccò i 6.000 punti all’inizio del 1980 ed i 40.000 alla fine del 1989.
Stati Uniti – Negli Usa i prezzi delle case sono cresciuti storicamente ad un tasso annuo del 3,7%, con uno scarto quadratico medio dell’8,3%. Ogni anno viene venduto il 4-5% dello stock di abitazioni esistenti. Dal 1979 alla crisi recente il tasso d’insolvenza sui mutui ipotecari a livello nazionale non aveva mai superato il 6,5%, ma già nel 2009 era salito sopra il 10%. Il problema non era dato unicamente dalle perdite dei titoli cartolarizzati. “Infatti, se prendessimo tutti i mutui subprime stipulati negli Stati Uniti e ipotizzassimo che non valgano nulla, le perdite complessive per il sistema finanziario sarebbero più o meno equivalenti a quelle prodotte da una giornata negativa in borsa, cioè non molto elevate”, come spiegato da Ben Bernanke. Il guaio è che le perdite erano distribuite fra diversi titoli e società, e nessuno era in grado di stabilire dove si nascondessero e chi le avrebbe sostenute. Questa mancanza di trasparenza ha creato incertezza nei mercati finanziari. Fra il 2002 ed il 2006 il valore di mercato degli immobili adibiti ad uso residenziale aumentò dal 110% al 150% del Pil Usa, sebbene questo fosse ulteriormente cresciuto del 15% nei corrispondenti 4 anni. La costruzione di nuove abitazioni raggiunse le 2,1 milioni di unità, ovvero più del 40% rispetto al numero richiesto per far fronte all’effettiva domanda (richiesta di prime e seconde case, ricostruzioni per uragani ed incendi, ecc). Tra il 2006, anno in cui si registrò il picco delle valutazioni, e il 2009 i prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti diminuirono del 30%, per poi risalire solo alla fine del 2012.
Cina – Negli anni ottanta il paese del Dragone ha adottato una deregolamentazione del settore finanziario simile a quella effettuata dal Giappone alla fine della seconda guerra mondiale, alla base della quale vi era la fissazione di un tetto massimo ai tassi d’interesse, attivi e passivi, applicabili dalle banche, e la definizione di linee guida governative per l’allocazione dei prestiti ai settori di interesse, poiché la domanda di credito superava l’offerta. Alla fine del 2013 il costo per un appartamento standard di circa 100 metri quadrati a Pechino e nelle altre più importanti città cinesi era di circa 600 mila dollari statunitensi, nonostante uno stipendio medio annuo di 20 mila dollari. La crescita nei prezzi non è dovuta al costo della manodopera né dei materiali utilizzati, bensì alla domanda di alloggi che è salita più rapidamente rispetto all’offerta di terra destinata alle costruzioni. Il 90% delle persone è proprietaria di un’abitazione. La componente immobiliare pesa per il 70-80% della ricchezza totale delle famiglie cinesi. Il rendimento degli affitti è basso, compreso tra l’1 e l’1,5%, e pertanto molti, anche a fronte del deprezzamento delle dimore già abitate presente nel paese del Dragone, preferiscono mantenerle sfitte. Dal 2008 la Cina ha prodotto 10 milioni di case ogni anno, per un valore pari al 10% del Pil. Tra il 20 ed il 30% degli alloggi costruiti negli ultimi 5 anni sono stati acquistati come investimento, ne deriva che il Pil cinese è stato gonfiato del 2-3% dalla costruzione di case rimaste non occupate in ognuno degli ultimi 5 anni. I produttori non hanno ridotto i cantieri e le consegne stimate restano sui 10 milioni per i prossimi 24 mesi. In Cina tra il 2009 ed il 2015 l’offerta di credito è aumentata del 20% annuo. Goldman Sachs osserva come la crescita del debito delle imprese non finanziarie, superiore al 150% del Pil, abbia oltrepassato il livello massimo raggiunto in Giappone allo scoppio della bolla e cresca con una velocità maggiore rispetto a quanto registrato nel Sol Levante. Come scritto da Alessandro Fugnoli, Strategist di Kairos, “la Cina resterà stabile almeno fino all’autunno, ci possiamo scommettere. Il XIX Congresso del partito sarà chiamato a scegliere la leadership per gli anni Venti e con Xi Jinping che punta a farsi nominare Paramount Leader (come Mao e come Deng) possiamo stare tranquilli che ogni tipo di polvere verrà accuratamente nascosta sotto il tappeto e che gli obiettivi di crescita saranno perfettamente centrati o battuti”, tuttavia per gli investimenti di medio e lungo termine sarebbe opportuno riflettere sulle eventuali ripercussioni derivanti dallo scoppio della bolla immobiliare cinese.
