Il rent to buy si tratta di un contratto di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione. In pratica esso si caratterizza da un’immediata concessione in godimento di un immobile verso il pagamento di canoni; dal diritto del conduttore di acquistare successivamente il bene e dall’imputazione di una quota dei canoni, nella misura indicata nel contratto, al corrispettivo del trasferimento. E le tasse?
REGIME FISCALE – È la stessa Agenzia delle Entrate a specificare tutte le tasse da pagare per l’acquisto di casa tramite l’affitto con riscatto. Il regime fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo conto della funzione specifica, per il godimento dell’immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento, per la quale le somme sono pagate dall’affittuario al proprietario. Nel primo caso trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette, mentre per la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti prezzo.
ALIQUOTE – Secondo l’Agenzia delle Entrate, i canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni esenti da Iva, tranne nel caso in cui il concedente sia un’impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. Nei casi in cui l’operazione sia imponibile ai fini Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per la successiva acquisizione dell’immobile sono le seguenti:
-aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9;
-aliquota ridotta del 10%, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”;
-aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali.
IMPOSTA DI REGISTRO – In merito all’imposta di registro, la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Così:
-per gli acconti prezzo soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro.
-per la quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili abitativi esenti Iva si applica l’imposta di registro con aliquota del 2%.
IMPONIBILE IVA O IRPEF – Se l’acquisto casa tramite il rent to buy, è imponibile Iva, perché il concedente, cioè il potenziale venditore, ha espresso tale opzione, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica). Se il venditore è un soggetto Irpef, sulla quota percepita del canone per la concessione in godimento, quindi per l’affitto, è applicata la disciplina fiscale dei redditi fondiari, mentre la misura dell’imposta di registro è proporzionale ed è pari al 2%, sia per gli immobili strumentali che abitativi. Comunque, è sempre possibile optare per il regime della “cedolare secca”.
ESENZIONE IVA – Riguardo le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai trasferimenti dei fabbricati strumentali rilevanti ai fini Iva (in regime di esenzione o imponibilità) si applica l’imposta di registro fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente pari all’1% e al 3%. Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l’imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo 1.000 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna; se, invece, il trasferimento del fabbricato abitativo è imponibile Iva, per il principio di alternatività tra Iva e Registro, l’imposta di registro è fissa (200 euro) così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre nella misura di 200 euro ciascuna).
