DOVE CONVIENE AFFITTARE – Le imposte sulla casa sono aumentate e gli affitti sono diminuiti. Ma dove è meglio comprare per poi mettere in affitto e guadagnarci qualcosa, posto che sia ancora possibile farlo? Non sono molti i posti. A Lecco, per esempio, chi sceglie la cedolare secca – su un contratto a canone libero – fra tasse e spese di manutenzione vede scomparire il 47% del canone incassato, e la percentuale raggiunge il 66% se il proprietario applica la tassazione ordinaria con un'aliquota Irpef medio-alta. Un primato tutto sommato relativo: altre città come Padova, Viterbo, Torino, Pordenone e Verona seguono a brevissima distanza. All'estremo opposto c'è Messina, dove le percentuali scendono al 37% (con la cedolare) e al 55% (con la tassazione ordinaria). Qui, così come a Pistoia, Lucca, Rimini, Sassari e Palermo, la somma di Imu, Tasi, imposte sui redditi e spese di gestione si rivela un po’ più leggera in termini relativi. Se poi si prendono in considerazione i rendimenti rispetto all’investimento iniziale di acquisto dell’abitazione, si scopre che il ritorno annuo sul capitale investito per l’acquisto dell’alloggio va dal 3,2% medio di Livorno (con la cedolare) all’1,8% di Salerno (con la cedolare).
L'INCIDENZA DELLA TASSAZIONE – A evidenziare questi numeri è Il Sole 24 Ore, che fa anche l'esempio di Milano: qui, a fronte di un canone-tipo di circa 13mila euro, al proprietario restano 8mila euro (cedolare) o 5.500 euro (tassazione ordinaria). L'incidenza della tassazione è leggermente sotto la media, ma per capire quanto è effettivamente redditizio l'investimento bisogna confrontare il guadagno con il valore medio di mercato della casa: si scopre così che il ritorno annuo sul capitale investito per l'acquisto dell'alloggio va dal 2,71% (con la cedolare) all'1,87% annuo (con la tassazione ordinaria). C'è poi da considerare, a Milano come altrove, il rischio di morosità dell'inquilino e l'impatto delle spese di manutenzione. "L'aumento della morosità è un fenomeno ormai accertato e non può più essere trascurato quando si tratta di valutare l'investimento", rileva Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia. Per misurare il rischio dei mancati incassi basta considerare che in un caso come quello di Milano bastano quattro mesi di morosità su 12 per dimezzare nell'immediato il rendimento netto per il proprietario (nel caso della cedolare) o addirittura per ridurlo dell’80% (nel caso della tassazione ordinaria).
PRESSIONE FISCALE – "Quanto alle spese per lavori straordinari", prosegue Sforza Fogliani, "il patrimonio edilizio italiano invecchia rapidamente, in larga parte è stato costruito negli anni '60 e '70 e oggi richiede interventi costosi. Il catasto, fin dall'Ottocento, ha sempre considerato al 30% della rendita l'incidenza delle spese e degli imprevisti, ed è importante che se ne tenga conto anche nella riforma del catasto ora in fase di avvio, visto che oggi i proprietari non hanno la possibilità di dedurle analiticamente". Più in generale, però, secondo Sforza Fogliani "ogni discorso sull’immobiliare non può prescindere dal fatto che la pressione fiscale ha raggiunto punte pari al 70-75% del rendimento lordo, unito con il fatto che oggi di vero mercato non ce n'è".
